כבר 4 חודשים ברציפות, משקיעים רבים מושכים, את כספם מקרנות הנדל"ן המסחריות בקצב מהיר יותר ממה שהיה בשנים האחרונות, מה שעלול ליצור בעיה גדולה עבור אותם הקרנות והתעשייה ככלל.

קרנות ריט כמו אלה המנוהלות על ידי בלקסטון וסטארווד שהגבילו את פדיונות המשקיעים החל מנובמבר 2022, החזירו סך של 3.7 מיליארד דולר במשיכות ברבעון השלישי, פי 12 יותר מהתקופה המקבילה ב-2021, לפי רוברט א. סטנגר ושות' שדווחו על ידי הוול סטריט ג'ורנל (WSJ).

בלקסטון (BREIT - (Blackstone Real Estate Income Trust Inc אשר נחשבת לאחת מקרנות הריט הגדולות בעולם, החלה להגביל בקשות פדיון בנובמבר 2022, לאחר שהמשיכות עלו על 2% מערך הנכסים הנקי של הקרן, שיעור המהווה מגבלה חודשית לפי תקנון קרנות החברה, ויותר מרף ה-5% המותר לרבעון. הגבלת הפדיונות נוצרה כדי למנוע "אי התאמה בנזילות", מילים יפות, על מנת לצנן מצב של פאניקה ובניית האפשרות למנהלי הקרן למצוא פתרונות להנזלת התיק ללא מכירת חיסול וירידת מחירים מהירה.

בינואר, הצליחה BREIT להחזיר למשקיעים רק 1.3 מיליארד דולר מתוך בקשות לפדיונות בסך של 5.3 מיליארד דולר. בפברואר, הקרן החזירה 1.4 מיליארד דולר מתוך בקשות לפדיונות בסך של 3.9 מיליארד דולר.

המגבלה החודשית של BREIT היוותה מגבלה לראשונה ביולי 2022, לאחר שמשקיעים מהמזרח הרחוק, שהתמודדו עם משבר הנדל"ן הסיני, משכו כספים בהמוניהם, אבל במקום לעצור את ההזרמות היוצאות אז, מנכ"ל בלקסטון, סטיבן שוורצמן והנשיא ג'ון גריי, הזרימו, סך של 100 מיליון דולר מההון העצמי שלהם, לקרן, לפי דיווח של הפייננשל טיימס.

Starwood Real Estate Income Trust ביצעה מהלכים דומים והחלה לדחות את הבקשות למשיכת הכספים. בקשות פדיון בסוף שנת 2022 הגיעו אפילו ל-3.2% מהשווי הנקי של  נכסי SREIT,  ולכן הקרן סירבה לרכוש מחדש מניות של מספר משקיעים.

גם קרנות בבעלות BlackRock וCBRE Investment Management נקטו בצעדים כדי למנוע מהמשקיעים למשוך את כספם.

ישנן קרנות ריט אשר אינם מסוגלות להגביל משיכות על בסיס חודשי או רבעוני, ואם קצב המשיכות ילך ויגדל, זה ייאלץ את הקרנות להתחיל למכור נכסים, על מנת לחסות על הפדיונות של משקיעים. מכירת נכסים אלו בתקופה הנוכחית, יאלץ קרנות רבות להכיר בהפסדים בפועל ושיטות רישום חשבונאיות יפסיקו לעזור להצגה אופטימית לתוצאותיהן.

בעקבות שיעורי ריבית משתנים וגבוהים, שווקי חוב קפואים ואי ודאות סביב העבודה מרחוק והחזרה למשרדים, שרשרת משיכות הכספים רק הגבירה את חוסר הוודאות בשווקים והמשיכה את כדור השלג לחודשים הקרובים, בעוד לקוחות קרנות רבות מנסים להגן על השקעתם.

בגדול, יש שתי דרכים לראות את תגובת המשקיעים:

אותה "ריצה על הבנק" מראה על חשש לא פרופורציונאלי של משקיעים שבעצם פעולתם זו, הם יוצרים למעשה את אפקט כדור השלג שמביא בסופו של יום לקריסת הבנק. הרי הגיוני שלא כל לקוחות הבנק יבקשו למשוך את כספם במקביל ולכן, כאשר מהלך כזה קורה הבנק לא מסוגל לענות לכל בקשות לקוחותיו, חוסר מענה זה, רק מעצים את חששות הלקוחות שבתורם מגבירים את קצב משיכת הכספים והנזלת כספם.

מנגד, יש שגורסים שכל לקוח ומנהל ההשקעות אף מחויבים לשמור על כספיהם וכספי לקוחותיהם ולכן, מפאת מקצועיותם והרצון של כל אינדיבידואל לפעול בדרך החכמה ביותר שתשמור על כספו הוא, עליהם לפעול במהרה להוציא את כספם מאותו בנק או גוף השקעות גם אם פדיונות אלו יביאו להגברת הסיכון על הבנק כולו.

זו פרדיגמה שבעולם העסקי לרוב מתקבלת בהבנה מוחלטת שראשית יש לפעול למשיכת הכספים והגברת הביטחון להשקעה עצמה.

ברוח התקופה הייתי מציע להחליף את המילים בנק או בית השקעות במילה "מדינה".

מה שאנחנו חווים במדינה זה תחילתו של ‘Run on the bank’ במובן הכספי ואף במובן הערכי. כל צד יגדיר זאת כראות עיניו אבל העובדה שכספים יוצאים מהמדינה, אזרחים רבים מצהירים על כוונתם לסרב פקודה או לסיים את התנדבותם הלאומית לא יכולה להיות טענה על כך שעצם רצון האזרחים לשמור על זכותם היא זו שמביאה לקריסה. האזרח חייב לעמוד ולהביע את דעותיו.

הסכמה על כיצד נכון לנהל את כספינו והשקעותינו הינה מורכבת. אבל היא פשוטה כאין וכאפס בהשוואה להסכמה על חוקה וכללי המשחק למדינה שלמה.

למרות השסע והאתגרים שעוד נכונים לנו בעתיד, אני עדיין מאמין שבעבודה קשה ומתמשכת אפשר להגן על "הבנק" ועל "הכספים " של כולנו, 

ואסיים במשפט הידוע של אגדת הכדורגל, ניימאר:

"כל זמן שיש סיכוי של אחוז אחד, חייבים שיהיו לנו 99 אחוזים של תקווה"

הכותב, ניב ברייטמן הינו מייסד ובעלים ברייטמן-גיל ניהול השקעות נדל"ן.
ניב מנהל השקעות נדל"ן בעל ניסיון עשיר של מעל ל- 20 שנה, בעל תואר BA בניהול עם התמחות בחשבונאות, ותואר שני במנהל עסקים מביה"ס למנהל עסקים רקאנטי באוניברסיטת תל אביב.